Opšti uslovi poslovanja

„Synergy“ d.o.o – „NN Nekretnine“, Hamdije Ćemerlića 35
U Bosni i Hercegovini, poslovanje nekretninama regulisano je Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nekretnina.
Posredovanje u prometu nekretnina (u daljnjem tekstu: posredovanje) je djelatnost koja obuhvata poslove pronalaženja i dovođenja u vezu nalogodavca i trećeg lica radi pregovora i pripreme za sklapanje pravnog posla čiji je predmet određena nekretnina prilikom kupovine, prodaje, zamjene i zakupa.

Ovaj zakon definiše uslove poslovanja između nalogodavca (vlasnika nekretnine) i posrednika u nekoliko važnih aspekata, uključujući:
– Ugovor o posredovanju: Prije početka posredovanja, nalogodavac i posrednik moraju
potpisati ugovor o posredovanju, koji definiše uslove poslovanja, proviziju
posrednika, trajanje ugovora i druge detalje.
– Provizija posrednika: Posrednik ima pravo na proviziju za svoje usluge u prometu nekretnina, u visini koju su stranke dogovorile u ugovoru o posredovanju.
– Informisanje: Posrednik je dužan da nalogodavca detaljno informiše o tržišnim
uslovima i trenutnim cijenama nekretnina, kao i o svim drugim relevantnim
informacijama vezanim za prodaju ili izdavanje nekretnine.
– Ovlašćenja: Nalogodavac mora jasno definisati ovlašćenja koja daje posredniku u vezi sa prometom nekretnina. Posrednik može biti ovlašćen da potpisuje ugovore u
ime nalogodavca, da pregovara o cijeni, da organizuje obilaske nekretnine sa
potencijalnim kupcima i slično.

Posrednik
Prema ovom zakonu, posrednik u prometu nekretnina je fizičko ili pravno lice koje obavlja poslove posredovanja u prometu nekretnina za nalogodavce, odnosno kupce ili zakupce nekretnina, registrovano za obavljanje djelatnosti posredovanja koje ima sjdište ili podružnicu na području Federacije Bosne I Hercegovine koje je upisano u Registar posrednika.

Agent posredovanja u prometu nekretnina (u daljnjem tekstu: agent posredovanja) je fizičko lice koje je položilo stručni ispit i upisano je u Imenik agenata posredovanja u
prometu nekretnina.

Nalogodavac
Nalogodavac je osoba koja je zainteresirana za prodaju, kupnju ili zakup nekretnine te angažira posrednika kako bi mu pomogao u tom procesu. Nalogodavac može imati zaključene ugovore o posredovanju sa više Posrednika istovremeno ( osim u slučaju ekskluzivnog posredovanja ).

Ugovor
Ugovor o posredovanju sklapa se između nalogodavca i posrednika, a u njemu se,utvrđuju sva prava i obaveze strana.

Prema zakonu, ugovor o posredovanju u prometu nekretnina mora biti zaključen u
pismenom obliku i sadržavati određene elemente, uključujući:
– podatke o posredniku i nalogodavcu,
– opis nekretnine koja se prodaje ili iznajmljuje,
– visinu provizije koju će posrednik dobiti u slučaju uspješnog posredovanja,
– rok važenja ugovora,
– način plaćanja provizije i druge bitne uslove.

Nalogodavac i posrednik su također dužni postupati u skladu s načelima profesionalne
etike i poslovanja, te pružiti jedni drugima sve potrebne informacije vezane za promet nekretnina koje se od njih zahtijevaju.
U slučaju da nalogodavac ili posrednik prekrše ugovorne obaveze ili propise Zakona o
posredovanju u prometu i zakupu nekretnina, druga strana ima pravo na naknadu štete ili druge odgovarajuće mjere.

Obaveze Nalogodavca
– Nalogodavac je dužan da pruži sve neophodne informacije o nekretnini, da obezbijedi dokumentaciju koja je potrebna za prodaju nekretnine i da plati naknadu posredniku u skladu sa ugovorenim uslovima,
– dati posredniku na uvid isprave koje dokazuju njegovo vlasništvo na nekretnini,
odnosno drugo stvarno pravo na nekretnini koja je predmet ugovora te upozoriti
posrednika na sve uknjižene i neuknjižene terete koji postoje na nekretnini,
– osigurati posredniku i trećem licu zainteresovanom za zaključivanje posredovanoga
posla razgledanje nekretnine,
– nakon sklapanja posredovanoga pravnog posla, odnosno predugovora kojim se
obavezao sklopiti posredovani pravni posao, ako su posrednik i nalogodavac ugovorili da se pravo na plaćanje posredničke naknade stječe već pri sklapanju
predugovora, isplatiti posredniku posredničku naknadu, osim ako nije drukčije ugovoreno,
– ako je to izričito ugovoreno nadoknaditi posredniku troškove učinjene tokom
posredovanja koji prelaze uobičajene troškove posredovanja,
– obavijestiti posrednika pisanim putem o svim promjenama u vezi s poslom za koji ga
je ovlastio, a posebno o promjenama u vezi s vlasništvom na nekretnini,
– da obavijesti Posrednika pisanim putem ili u elektronskoj formi o svim promjenama u
vezi sa posredovanim poslom, a posebno o promjenama u fazi sa pravima na
nekretnini, rokovima I cijenom, a sve u roku od tri dana od nastale promjene,
– da odmah obavijesti Posrednika da je lice koje je preko Posrednika gledalo
nekretninu pokazalo interesovanje da bez Posrednika zaključi Ugovor/Predugovor o
kupoprodaji nekretnine, zakupu nekretnine ili obavi neki drugi pravni posao koji je posljedica rada Posrednika.
Nalogodavac je obavezan da posredničku naknadu isplati Posredniku koji ga je prvi doveo u vezu sa potencijalnim kupcem/zakupcem. U slučaju da Posrednik dovede u vezu
sa Nalogodavcem lice koje je već razgledalo predmetnu nekretninu obavezan je da o tome
upozna Posrednika, kako bi se izbjegli potencijalni sporovi između Nalogodavca I Posrednika I posrednika međusobno, u slućaju da to ne učini smatrat će se da je nalogodavac sa potencijalnim kupcem/zakupcem prvi put doveden u vezu posredstvom
Agencije za nekretnine “Synergy” d.o.o – “NN Nekretnine”.

Kupac/zakupac u svojstvu Nalogodavca je obavezan da neposredno prije razgledanja nekretnine potpiše Posredniku potvrdu o gledanju nekretnine, u kojoj potvrđuje da je predmetnu nekretninu prvi put gledao posredstvom Posrednika.
Kupac/Zakupac u svojstvu Nalogodavca je obavezan da posredničku naknadu isplati Posredniku koji mu je prvi omogućio razgledavanje nekretnine. U slučaju da je Nalogodavac ( zakupac/kupac) razgledao nekretninu posredstvom drugog posrednika ili sam prije nego što mu je Posrednik za nekretnine “Synergy” d.o.o – “NN Nekretnine” istu pokazao, obavezan je da o tome upozna Posrednika kako se ne bi ponovilo razgledanje te izbjegli potencijalni sporovi između Nalogodavca I Posrednika I posrednika međusobno a u slučaju da to ne učini smatrat će se da je nekretninu prvi put razgledao posredstvom
Posrednika za nekretnine “Synergy” d.o.o “NN Nekretnine”.

Obaveze Posrednika
– Zaključiti ugovor o posredovanju u pisanoj formi sa Nalogodavcem,
– nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem treće lice radi sklapanja
posredovanoga posla,
– dati nalogodavcu objektivno mišljenje o cijeni nekretnine ili iznosu zakupa u skladu
sa njenim karakteristikama, prilikama na tržištu i drugim relevantnim okolnostima,
– pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo
na predmetnoj nekretnini,
– omogućiti pregled nekretnine,
– posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora, ako se na to
posebno obavezao,
– čuvati lične podatke nalogodavca te po pisanome nalogu nalogodavca čuvati kao
poslovnu tajnu podatke o nekretnini za koju posreduje ili u vezi s tom nekretninom ili
s poslom za koji posreduje,
– ako je predmet sklapanja ugovora zemljište, provjeriti namjenu predmetnog zemljišta,
– obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su
mu poznate.
Posrednik ima pravo da uz saglasnost Nalogodavca fotografiše ili napravi video zapis nekretnine čiji promet je ugovoren Ugovorom o posredovanju . Fotografije se ne smiju koristiti u druge svrhe osim u svrhu prezentacije predmetne nekretnine potencijalnom kupcu/zakupcu, odnosno oglašavanje iste postavljanjem na stranicu ili putem oglasa na
internetu.
Ekskluzivno posredovanje u prodaji/iznajmljivanju nekretnine
Ekskluzivno zastupanje u prodaji nekretnine znači da vlasnik nekretnine daje ovlasti jednom agentu ili agenciji za prodaju nekretnine, isključujući sve druge agente ili agencije.
Ovaj aranžman je često postavljen kao način da se osigura da se prodaja nekretnine efikasno obavi i da se smanji broj neuspjelih transakcija.

Agent ili agencija koja dobije ekskluzivno zastupanje ima pravo na proviziju u slučaju uspješne prodaje nekretnine, bez obzira na to tko je pronašao kupca. Također imaju odgovornost da pronađu kupca u razumnom roku, što može varirati ovisno o dogovoru.
Ekskluzivno zastupanje u prodaji nekretnine može biti korisno za prodavatelja jer može smanjiti stres i napore potrebne za prodaju nekretnine, a također omogućava agentu ili agenciji da se usredotoči na marketinške napore i pronalaženje pravog kupca. Međutim, važno je odabrati pouzdanog i stručnog agenta ili agenciju s dobrim poznavanjem tržišta
nekretnina kako bi se osiguralo da se nekretnina proda po najboljoj cijeni u najkraćem mogućem roku.

Ako za vrijeme važenja ugovora o ekskluzivnom zastupanju Nalogodavac zaključi pravni posao u vezi sa predmetnom nekretninom za koji je posredovao drugi posrednik ili lično, bez posredovanja bilo kojeg posrednika, dužan je da Posredniku sa kojim je ugovorio ekskluzivno posredovanje na ime naknade štete plati iznos ugovorene posredničke naknade.

Posrednik je dužan da u Ugovoru posredovanju posebno upozori Nalogodavca na značenje I pravne posljedice o ekskluzivnom zastupanju.

Posrednička naknada u prometovanju nekretnina
Posrednička naknada u prometovanju nekretnina je provizija koju agencija za promet nekretninama naplaćuje za svoje posredovanje u prodaji ili kupnji nekretnine. U većini slučajeva, naknada se plaća u postotku od ukupne cijene nekretnine i podijeljena je između prodavatelja i kupca.
Posrednička naknada pokriva troškove koje agencija ima tijekom procesa prodaje, kao što su oglašavanje nekretnine, organizacija razgledavanja i pregovaranje između kupca i prodavatelja. Visina naknade može varirati ovisno o tržištu nekretnina i dogovoru između agencije i klijenta.

U pravilu, posrednička naknada plaća se nakon što je prodaja nekretnine zaključena, a ugovor o kupoprodaji nekretnine potpisan. U nekim slučajevima, agencija za promet nekretninama može tražiti plaćanje naknade unaprijed, no to ovisi o dogovoru između
agencije i klijenta.
Troškove pribavljanja potrebne dokumentacije kod prodaje nekretnine snosi

Nalogodavac
U slučaju da nalogodavac povuče nekretninu iz prodaje, kupnje ili iznajmljivanja prije nego što se sklopi ugovor, posrednik ima pravo na naknadu za provedeno posredovanje u iznosu dogovorenom u ugovoru. Posrednik ima pravo na posredničku naknadu ako bračni, odnosno vanbračni drug, potomak, roditelj, kao I druga lica povezana sa licem sa kojom je Posrednik doveo u vezu
Nalogodavca, zaključi posredovani pravni posao. Povezanim licima će se pored navedenih srodnika smatrati I roditelji bračnog druga, njegova braća I sestre kao I pravno lice koje je u vlasništvu/suvlasništvu potencijlanog kupca ili njegovih srodnika navedenih u ovom stavu kao I lica koja su sa njim prisustvovala prezentaciji nekretnine.

Ako nakon prestanka važenja Ugovora o posredovanju na osnovu otkaza Nalogodavca, a u roku ne dužem od mejsec dana od dana prestanka važenja ugovora, Nalogodavac zaključi pravni posao koji je neposredna posljedica posrednikovog
posredovanja prije prestanka važenja Ugovora o posredovanju, dužan je da posredniku plati ugovorenu posredničku naknadu u cjelini osim ako ugovorm nije drugačije ugovoreno.

Ako pod uslovom I u roku iz prethodnog stava Nalogodavac zaključi pravni posao koji je u značajnoj mjeri rezultat posrednikovog posredovanja prije prestanka važenja Ugovora o posredovanju, dužan je da posredniku plati srazmjernu posredničku naknadu, osim ako ugovorom o posredovanju nije drugačije ugovoreno.
Posrednik nije dužan da vrati isplaćenu naknadu ( u slučaju raskida Ugovora, Predugovora, odustajanje jedne od ugovornih strana ), osim ako Ugovorom nije drugačije ugovoreno.

Posrednik ne odgovara za kvalitet nekretnine koja je predmet prometa, niti za skrivene mane ( osim u slučaju da mu je prodavac u pisanoj formi saopštio da nekretnina ima skrivenu manu, a on tu informaciju sakrio od kupca).

Prestanak važenja ugovora o posredovanju
Prestanak ugovora o posredovanju označava kraj pravne veze između posrednika i klijenta. Ugovor o posredovanju može prestati na nekoliko načina, ovisno o uvjetima dogovorenim u samom ugovoru:
– Isteče vrijeme trajanja ugovora: Ako je ugovor o posredovanju sklopljen na određeno
vrijeme, on će automatski prestati vrijediti nakon isteka tog vremena.
– Otkazivanje ugovora: Ugovor o posredovanju može se otkazati obostranim
dogovorom posrednika i klijenta.
– Raskid ugovora: Ako jedna strana ne ispuni svoje obveze iz ugovora o posredovanju,
druga strana može raskinuti ugovor.
– Ispunjenje ugovora: Ugovor o posredovanju može prestati ako su svi uvjeti ugovora
ispunjeni, a posrednik je uspješno pronašao kupca ili prodavatelja nekretnine za klijenta.
U svakom slučaju, preporučuje se da se sve promjene ugovora o posredovanju izvode
pismeno i potpisane od strane obje strane.

Nalogodavac je dužan nadoknaditi posredniku učinjene troškove za koje je izričito ugovoreno da ih nalogodavac posebno plaća.
Ako u roku od 12 mjeseci nakon prestanka ugovora o posredovanju nalogodavac sklopi pravni posao koji je posljedica posrednikova djelovanja prije prestanka ugovora o posredovanju, dužan je posredniku platiti posredničku naknadu u cijelosti, osim ako ugovorom nije drukčije ugovoreno.

Cjenovnik usluga u posredovanju pri prodaji/iznajmljivanju nekretnine

Usluga za posredovanje u prometu zakupa I prodaje nekretnina “Synergy” d.o.o “NN
Nekretnine”, Sarajevo, Hamdije Ćemerlića 35
Kupoprodaja / provizija se naplaćuje u procentima od ukupnog postignutog iznosa kupoprodajne cijene nekretnine od 1-5% od prodavca I plaća se prilikom davanja kapare ili avansa.
Prodaja- Provizija za posredovanje prilikom prodaje nekretnine, naplaćuje se od prodavca, 1-5%
Kupovina – Provizija za posredovanje prilikom prodaje nekretnine, naplaćuje se od kupca, 1-5%
Zamjena – Provizija se naplaćuje od obje strane u zamjeni.

Zakup
Zakupodavac ( provizija od Zakupodavca – procenat od mjesečne zakupnine )
Za prvu godinu najma do 12 mjeseci – 100% jedne mjesečne kirije,
Za drugu godinu najma sa istim zakupcem od 12-24 mjeseca – 70% jedne mjesećne kirije
Za treću godinu najma sa istim zakupcem od 24-36 mjeseci – 50% jedne mjesećne kirije
Za četvrtu godinu najma od 36- 48 mjeseci – 30% jedne mejsečne kirije.
Provjera dokumentacije bez učešća u kupoprodaji I dodatnog angažovanja 50 KM
+PDV.
Stručne konsultacije koje se odnose na promet I izdavanje nekretnine bez učešća u
kupoprodaji I izdavanju od 50-100 KM+PDV.
Održavanje nekretnina, plaćanje računa, periodični obilazak nekretnine, naplata
stanarine, kontrola ispravnosti uređaja, od 50-500 KM+PDV.
Naknada u slučaju neopravdanog odustanka od završetka započetog posla
posredovanja, kada je Posrednik ispunio svoje obaveze po nalogu Nalogodavca, 500 KM +PDV.

Nalogodavac I Posrednik se mogu dogovoriti o visini posredničke naknade, u slučaju kada je posrednik već obavljao bilo koje poslove posredovanja Nalogodavca.
Nalogodavac će sa Posrednikom dogovoriti, usmeno ili pismeno oko visine naknade za dodatne poslove koje posrednik obavlja za Nalogodavca, sve u zavisnosti od obima posla.

Sarajevo, Mart 2023 god  Direktor: Faris Hadžiibrahimović